erfolgreich IMMOBILIEN VERKAUFEN?

dein entschluss steht fest, du willst deine eigene immobilie verkaufen. ein hausverkauf ist sehr zeitintensiv. du brauchst fachliche kenntnisse und verhandlungsgeschick. es macht einen unterschied, ob du ein einfamilienhaus, eine eigentumswohnung oder ein grundstück verkaufen möchtest. beim privaten einfamilienhaus sieht es leichter aus, als z.b. bei einem mehrfamilienhaus. wird das ganze mehrfamilienhaus verkauft oder nur eine separate einheit als eigentumswohnung? denkst du daran, deine wohnung zu verkaufen, gibt es auch einiges zu beachten – steht sie gerade leer oder wird sie vermietet? über besonderheiten musst du dir im vorfeld im klaren sein. wir möchten dir weiterhelfen, indem wir mit dir gemeinsam häufige fragen rund um den immobilienverkauf beantworten.

deine erste frage ist daher bestimmt: mit oder ohne makler verkaufen? du kannst, musst aber keinen makler beauftragen. das gute gefühl, eine ordentliche summe geld gespart zu haben, kann dich über den gesamten verkaufsprozess begleiten. ohne makler hast die volle kontrolle darüber, was mit deinem haus oder deiner wohnung geschieht. was spricht dafür, die immobilie privat zu verkaufen?

• die volle kontrolle liegt in deinen händen.
• du sparst dir die maklerprovision.
• außerdem musst du dich nur mit kaufinteressenten absprechen.
• du hast einen höheren verhandlungsspielraum, da die provision entfällt.
• deine vermarktung kannst du mithilfe von immobilienportalen steuern.

ohne immobilienmakler übernimmst du alle aufgaben eigenständig. du musst viele dinge beachten, sowohl aus organisatorischer sicht, als auch aus rechtlicher. du kannst mit einem makler vereinbaren, welche aufgaben übernommen werden sollen. was für einen makler spricht:

• ein makler hat fachliche kenntnisse und erstellt ein aussagekräftiges exposé für dich.
• immobilienmakler kennen den immobilienmarkt und können den immobilienwert genau festlegen.
• er oder sie kümmert sich um vermarktung und organisatorisches, du ersparst dir zeit und stress.
• du hast jederzeit rechtssicherheit, ein makler kennt die fallstricke.
• makler erzielen oft den bestmöglichen preis, du brauchst nicht verhandeln.

damit dein hausverkauf erfolgreich abläuft, ist es wichtig, zu wissen, wie viel dein haus oder die wohnung wert ist. der verkehrswert der immobilie bildet die grundlage für den verkaufspreis. der wert soll realistisch sein – weder zu hoch, noch zu niedrig. mit einem zu hohen kaufpreis schreckst du womöglich käufer ab. es gibt fast nichts schlimmeres, als bei einem besichtigungstermin auf mängel am haus hingewiesen zu werden, derer man sich als immobilienverkäufer nicht so bewusst war. bei einem zu niedrigen verkaufspreis bleibt dir weniger spielraum für verhandlungen. wie findest du also den richtigen angebotspreis?

hat dein nachbar seine immobilie letztens verkauft? frag mal nach, was er dafür verlangt hat. so bekommst du einen eindruck davon, wie der marktwert ist. studiere den immobilienmarkt in deinem gebiet. am besten ist es, den wert deiner immobilie mit einem klaren und realistischen blick zu berechnen.

der immobilienwert wird in aller regel mittels vergleichswertverfahren, sachwertverfahren oder ertragswertverfahren berechnet. gibt es zum beispiel keine vergleichswerte für das wohngebäude, wird der verkehrswert berechnet, indem man den bodenwert und sachwert addiert und das ergebnis mit dem marktanpassungsfaktor multipliziert. es gibt kostenlose online tools, um den wert zu ermitteln. du musst dir jedoch darüber im klaren sein, dass das in der regel schätzwerte sind. den zustand musst du nämlich selbst einschätzen.

eine online immobilienbewertung kann meistens keine vor ort ersetzen. ein geschulter sachverständiger kann objektiv einschätzen, wie viel deine wohnimmobilie wert ist und zu welchem preis du dein haus verkaufen kannst. er oder sie berücksichtigt die umgebung, bausubstanz, ausstattung und weitere individuelle faktoren. ein immobilienprofi kann dir auch den richtigen zeitpunkt für den immobilienverkauf nennen und dir dabei helfen, den immobilienverkauf vorzubereiten.

immobilienbewertung: es gibt einige posten, die bei beim hausverkauf anfallen. bevor du eine immobilie verkaufen kannst, musst du wissen, wie viel sie wert ist. dafür kannst du entweder einen sachverständigen beauftragen oder einen fachkundigen makler. je nach objekt kann eine berechnung des werts der immobilie kostenlos sein oder einen dreistelligen betrag kosten.

vermarktung des immobilienverkaufs: je nachdem, wie du deine immobilie vermarkten willst, fallen unterschiedlich hohe kosten an. du kannst fotos des hauses oder deiner wohnung selbst machen oder einen fotografen beauftragen. nimmst du den verkauf selbst in die hand und stellst dein inserat bei einem portal wie immoscout24 oder immowelt hoch? je nach anzeigendauer, größe und platzierung variieren preise von immobilieninseraten. oder beauftragst du einen immobilienmakler? auch hier variiert der preis je nach durchschnittswerten des jeweiligen bundeslands und hängt maßgeblich vom verkaufspreis ab. für einen makler werden durchschnittlich zwischen 3 und 5 prozent des verkaufspreises eingeplant. in der regel werden maklerkosten zu 50 prozent zwischen verkäufer und käufer aufgeteilt.

unterlagen: das ist sowieso ein wichtiges thema für sich. beim verkauf von immobilien musst du an den neuen eigentümer eine reihe von unterlagen weiterreichen. die ausstellung einiger unterlagen ist mit kosten verbunden, z.b. ein auszug aus dem grundbuch oder die erstellung einer aktuellen flurkarte. hast du noch keinen energieausweis, musst du einen ausstellen lassen. ein grundriss, eine baubeschreibung und weitere auflistungen werden ebenfalls benötigt. prüfe, welche unterlagen du schon hast und kümmere dich rechtzeitig um die beantragung relevanter dokumente.

löschung der grundschulden: ohne notar kann kein immobilienverkauf stattfinden. dieser sorgt dafür, dass ein rechtskräftiger kaufvertrag zwischen beiden parteien geschlossen werden kann. die kosten für notar und grundbucheintrag übernimmt der käufer. genauso wie die grunderwerbsteuer. du als verkäufer zahlst unter umständen die löschung von grundschulden, sollte noch eine finanzierung auf der immobilie lasten. in etwa 0,2 prozent der der summe der grundschuld fallen als kosten an.

beim immobilienverkauf gibt es einen typischen ablauf. damit du von anfang an weißt, was ein kauf und verkauf so mit sich bringt, haben wir eine kleine liste für dich erstellt. im ersten moment denkst du dir vielleicht, dass viel zu viele aufgaben auf dich zukommen. indem du die aufgaben unterteilst und dir ggf. hilfe holst, wird ein immobilienverkauf stressfrei machbar. diese schritte fallen beim immobilienverkauf an:

• immobilienunterlagen aufbereiten
• immobilienbewertung
• verkaufsvorbereitungen und vermarktung
• korrespondenz mit potenziellen käufern
• besichtigungstermine
• interessenten prüfen
• verhandlungsgespräche
• notartermin
• bezahlung empfangen
• übergabe der immobilie

viele eigentümer fragen sich: wann ist der beste zeitpunkt, eine immobilie zu verkaufen? sobald die immobilie nicht mehr zu deinen lebensumständen passt oder nicht mehr wirtschaftlich ist, ist es an er zeit, sich rund um den verkauf zu informieren. wer eine immobilie verkaufen möchte, muss noch viele weitere dinge beachten. nachdem du den wert deiner immobilie herausgefunden hast, geht es an die planung. wichtig ist, zu wissen, wer angesprochen werden soll und wie und wo deine immobilie zu sehen sein soll. solltest du einen festen termin ins auge gefasst haben, an dem deine immobilie veräußert sein soll, fange rechtzeitig mit der planung an.

der erste eindruck zählt: bringe deine immobilie auf vordermann, um sie auf den verkauf vorzubereiten. dazu zählen nicht nur notwendige renovierungen, sondern auch ordnung und sauberkeit. das steigert die attraktivität deiner immobilie und wirkt auf kaufinteressenten auch hochwertiger – so hast du mehr spielraum bei den verhandlungen. was macht deine immobilie einzigartig? füge besonderheiten in die immobilienbeschreibung ein, du kennst deine immobilie am besten. ein schönes und vollständiges exposé ist das a und o. folgende grundlegende infos müssen du in deinem immobilieninserat oder expośe enthalten sein:

• baujahr
• größe des grundstücks
• wohnflächenberechnung
• infrastruktur der umgebung
• grundriss
• ansichten und schnitt
• energieausweis
• gute fotos

je nachdem, welche immobilie du verkaufen möchtest, werden verschiedene dokumente benötigt – bei vermieteten und unvermieteten immobilien gibt es kleine aber feine unterschiede. unterlagen, die in der regel benötigt werden, sind unterlagen zur immobilie (flurkarte, bauzeichnungen, grundrisszeichnungen, wohnflächenberechnung), ein grundbuchauszug, die auflistung der nebenkosten (strom, wasser, gas oder öl) und der grundsteuerbescheid. so sollen interessenten vor dem kauf in etwa einschätzen können, was für kosten auf sie zukommen. schau einfach nach, was für dokumente du hast und beantrage die, dich noch fehlen.

• aktuelle flurkarte
• aktueller grundbuchauszug
• auszug aus dem baulastenverzeichnis
• energieausweis
• baupläne und baubeschreibung
• aufstellung vergangener renovierungen
• evlt. miet- und pachtverträge
• protokolle der eigentümerversammlungen
• aktuelle heiz- und nebenkostenabrechnungen
• nach dem verkauf übergabe der wartungsverträge

wenn es ein ernsthaftes interesse gibt, werden potenzielle käufer einen besichtigungstermin wünschen. sorge dafür, dass die besucher den bestmöglichen ersten eindruck von deinem wohngebäude bekommen. ordnung und sauberkeit sind wichtig, damit deine immobilie den besten preis erzielen kann. die präsentation der immobilie spielt eine äußerst wichtige rolle bei der kaufentscheidung.

wenn du dich persönlich mit den anwärtern triffst, solltest du gut darauf vorbereitet sein. du musst alle fragen beantworten können und wichtige dokumente bereithalten. betone bei der besprechung der immobilie unbedingt deren vorzüge. probleme oder mögliche nachteile solltest du keineswegs verschweigen, aber auch nicht zu sehr in den vordergrund stellen.

anhand von besichtigungsterminen lässt sich feststellen, ob kaufinteressenten tatsächlich die absicht haben, deine immobilie zu kaufen. immobilienmakler, die sich auf die organisation und durchführung von besichtigungsterminen für kunden spezialisiert haben, wissen genau, worauf es bei diesen gesprächen ankommt und können so deine verkaufschancen deutlich verbessern.

nachdem du alle verkaufsvorbereitungen getroffen und konkrete angebote erhalten hast, musst du “nur noch” den besten interessenten aussuchen. bleibe bei den preisverhandlungen am besten innerhalb der von dir festgelegten grenze. argumentiere objektiv und überlege, wie du dem käufer entgegenkommen kommen kannst. oft geht es nur darum, einen kleinen bonus obendrauf zu legen, damit eine kaufentscheidung mit einem guten gefühl getroffen werden kann. so kannst du zum beispiel anbieten, dem käufer gewisse ausstattungen ohne zusatzkosten zu überlassen.

bitte um zeit, um das angebot des kaufinteressenten sorgfältig zu prüfen, mit anderen angeboten zu vergleichen und gegebenenfalls dein gegenangebot vorzubereiten. achte darauf, die bonität der kaufinteressenten zu prüfen. seriöse käufer haben kein problem damit, eine bonitätsbestätigung erstellen zu lassen oder bringen sogar selbst passende nachweise zu besichtigungsterminen oder verhandlungsgesprächen mit.

wenn du dich mit dem käufer auf einen verkaufspreis geeinigt hast, dann geht es um die abwicklung des hausverkaufs. beim aufsetzen vom kaufvertrag muss ein notar mitwirken. er beurkundet den vertrag notariell. der entscheidende termin bei einem hausverkauf ist somit der notartermin. gewöhnlich wählt der käufer den notar aus, an diesen werden dann alle notwendigen unterlagen übermittelt. er kümmert sich auch um eure juristischen fragen und leitet alle notwendigen schritte ein, damit die eigentumsübertragung wirksam wird.

erst wenn der kaufpreis vollständig auf deinem konto eingegangen ist, wird die eigentumsüberschreibung im grundbuch veranlasst. das passiert in der regel vier bis acht wochen nach dem termin mit dem notar. jetzt kannst du die immobilie übergeben. um dich erneut abzusichern, wird ein übergabeprotokoll erstellt und von beiden parteien unterschrieben. fertig, du hast es geschafft und einen erfolgreichen immobilienverkauf hinter dich gebracht.