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was ist eine immobilienverrentung?
bei der immobilienverrentung handelt es sich um eine art der altersvorsorge. andere bezeichnungen dafür sind zustifterrente, umkehrhypothek oder reverse mortgage. als eigentümer einer immobilie kann man sich durch die immobilienverrentung eine zusätzliche monatliche einnahmequelle generieren.
merkmale der immobilienverrentung
in anderen ländern wie etwa in den usa gehört die immobilienverrentung längst zu den gängigen formen der rentenaufstockung. nun gewinnt diese möglichkeit, sich im alter die rente aufzubessern, auch hierzulande an attraktivität. die verrentung einer immobilie erlaubt es immobilienbesitzern einer höheren altersklasse, das geld, das sie jahrzehntelang in ihr haus investiert haben, im alter wieder in bares geld umzuwandeln. dabei können sie jedoch in ihrem haus wohnen bleiben und müssen nach einem verkauf nicht ausziehen.
eine verrentung der immobilie erfolgt meist durch eine immobilienrente oder durch eine umkehrhypothek.
die immobilienrente ist die klassische variante. dabei geht die immobilie an den jeweiligen anbieter über. der eigentümer darf lebenslang in seiner immobilie wohnen bleiben. zudem erhält er vom anbieter entweder einen einmalbetrag, oder er bekommt über einen bestimmten vertraglich vereinbarten zeitraum eine monatliche rente. bei dieser variante der immobilienverrentung ist das alter des eigentümers von bedeutung. in der regel rechnet man mit einer lebenserwartung von 95 jahren. je jünger der eigentümer bei beginn der verrentung ist, umso länger muss der anbieter voraussichtlich die monatliche rente an ihn zahlen. deshalb setzen viele anbieter ein mindestalter von 65 jahren an.
das alter des eigentümers entscheidet aber auch über die höhe seiner monatsrente. mit 65 jahren sind einige hundert euro monatlich drin. zehn jahre später, mit mitte 70, kann die monatsrente schon vierstellig werden. neben dem alter spielen auch das geschlecht des eigentümers, sowie der immobilienwert eine rolle bei der genauen bestimmung der monatsrente. frauen haben eine höhere lebenserwartung als männer und werden deshalb die monatsrente länger beziehen.
gibt es erben für die immobilie, so wählen eigentümer oft eine umkehrhypothek. so bleibt das haus im familienbesitz. der besitzer der immobilie nimmt einen kredit auf, der über das haus oder die wohnung abgesichert ist. die darlehenssumme wird entweder auf einmal oder über einen vertraglich festgelegten zeitraum hinweg monatlich ausbezahlt. in manchen fällen ist auch bei dieser variante eine lebenslange rente möglich. während dieser zeit fallen weder zins, noch tilgung an. diese sind gestundet bis der eigentümer stirbt oder in ein pflegeheim umzieht. der wert der immobilie bestimmt die höhe des kredits. der besitzer der immobilie hat auch bei der umkehrhypothek ein lebenslanges wohnrecht in seinem haus.
der unterschied zur immobilienrente ist, dass es bei der umkehrhypothek keinen eigentümerwechsel für das haus gibt. daher muss der besitzer der immobilie weiterhin für etwaige anfallende kosten des objekts aufkommen. bei beiden varianten ist es wichtig, ob die immobilie aktuell belastet ist und wenn ja, in welcher höhe. eine immobilienverrentung ist eine wette auf ein langes leben, egal ob sie als immobilienrente oder umkehrhypothek umgesetzt wird.
vorteile und nachteile bei der immobilienverrentung
man kann nicht pauschal sagen, ob die verrentung eines hauses sinnvoll ist. das muss von fall zu fall individuell entschieden werden, da hier verschiedene faktoren eine rolle spielen. tendenziell ist eine verrentung jedoch für besitzer von eigenheimen interessant, die keine erben haben.
vorteile
eigentümer können trotz verkauf lebenslang in ihrem vertrauten heim wohnen bleiben und erhalten dafür eine monatliche rente. das hilft über finanzielle engpässe im alter hinweg. zudem müssen sie nicht die mühen eines umzugs auf sich nehmen und sich im alter noch an eine andere umgebung gewöhnen. für den verkauf ihres hauses fallen keine steuern an. sie können mit dem käufer vereinbaren, das dieser sich fortan um reparaturen und um die instandhaltung des hauses kümmern möge.
beim verkauf des hauses wird das wohn- oder nießbrauchrecht des eigentümers im grundbuch eingetragen. so sichert er ab, dass er zeit seines lebens das objekt bewohnen kann.
nachteile
es kann ziemlich teuer werden, da sich der eigentümer gegen das langlebigkeitsrisiko rückzuversichern wird und die abschlussgebühr einer immobilienverrentung ist auch mit hohen kosten verbunden. bei der umkehrhypothek dient das objekt fortan als kreditsicherheit. und man kann es dadurch nicht mehr anderweitig einsetzen. die potentiellen erben gehen aus dieser geschichte oft als verlierer hervor. das liegt daran, dass der wert des hauses deutlich geschmälert sein, oder sogar entfallen kann.
wichtig zu wissen ist, dass sich die immobilienverrentung für ein ehepaar meist nicht lohnt. statistisch gesehen dauert es einfach länger, bis beide gestorben sind. der käufer gleicht die längere lebensdauer dadurch aus, dass er eine wesentlich niedrigere lebenslange rente zahlt.
als hauseigentümer mit wenig geld steht man oft vor mehreren problemen: man kann sich weder die regelmäßigen reparatur- und instandhaltungsmaßnahmen leisten, geschweige denn den altersgerechten umbau des hauses. nach dem auszug der kinder und dem tod des ehegatten sind die vier wände ohnehin viel zu groß. beim verkauf mit verrentung hat man sich das lebenslange wohnrecht dann sehr teuer erkauft. denn würde man das objekt ohne wohnrecht veräußern, würde man einen deutlich höheren preis dafür erzielen. damit könnte man sich sowohl den umzug in eine altersgerechte kleinere wohnung, als auch das eine oder andere extra leisten. vielleicht noch eine reise, oder die erfüllung eines langgehegten traums, für den nie das nötige kleingeld da war.
verrentung einer immobilie – das fazit
möchte man als eigenheimbesitzer im alter seine rente aufbessern, kann die immobilienverrentung eine interessante option sein. zwar erfolgt dabei ein verkauf des eigenheims, aber der ehemalige besitzer behält sich das recht, lebenslang in seinem objekt wohnen zu bleiben. nach dem verkauf erhält er vom käufer eine monatliche rente, die ihm lebenslang ausgezahlt wird. es wird bei der verrentung von einer lebenserwartung von 95 jahren ausgegangen. zudem sollte der eigenheimbesitzer ein mindestalter von 65 jahren haben. eine andere variante der immobilienverrentung ist die umkehrhypothek. diese ist sinnvoll, wenn es erben gibt, denn das objekt bleibt auf diese weise im familienbesitz. der immobilienbesitzer nimmt einen kredit auf, der über das objekt abgesichert ist. das darlehen wird auf einmal oder monatlich ausbezahlt. manchmal ist auch hier eine lebenslange rentenzahlung möglich. zins und tilgung des darlehens sind gestundet, bis der besitzer sein zuhause aufgrund von tod oder umzug verlässt. auch in diesem fall kann der besitzer zeit seines lebens in dem haus wohnen.
bei der immobilienverrentung handelt es sich um ein nischenprodukt. das liegt am hohen risiko sowohl für den käufer, als auch für den verkäufer des objekts. in der realität ist eine immobilienverrentung in der regel nicht sonderlich rentabel. eine günstigere alternative stellt für ältere menschen ein immobilienwechsel dar. dabei verkauft der eigentümer sein haus und zieht in eine kleinere wohnung um, die günstig ist und über eine altersgerechte ausstattung verfügt. auch wenn die umstellung auf eine neue umgebung anfangs beschwerlich sein mag, stehen die chancen gut, dass ein betagter mensch unter diesen umständen langfristig zufriedener ist, als wenn er in seinem eigenheim bleibt.