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was ist eine objektbewertung?
mit einer baufinanzierung kann der traum vom eigenen haus oder der eigentumswohnung endlich wahr werden! im rahmen der objektbewertung wird ein zuverlässiger verkehrswert (marktwert) einer immobilie ermittelt, der als basis für die berechnung des beleihungswerts herangezogen wird und als sicherheit für ein immobiliendarlehen.
warum wird eine objektbewertung gemacht?
die immobilienbewertung dient der feststellung des verkehrswerts einer immobilie. die bewertung kann notwendig werden, wenn eine immobilie zum verkauf ausgeschrieben wird oder wenn ein darlehen für ein haus oder eine wohnung benötigt wird. für die bank ist die objektbewertung ein wichtiger pfeiler bei der entscheidungsfindung über die kredithöhe und die konditionen. die wertermittlung erfolgt durch unabhängige sachverständige, die dank ihrer expertise im immobilienbereich und ihrer guten marktkenntnisse, eine fundierte beurteilung über den wert abgeben können.
kriterien die bei der objektbewertung eine rolle spielen
der wert eines hauses oder einer wohnung hängt von vielen verschiedenen faktoren ab. bei der wertermittlung berücksichtigt der sachverständige insbesondere folgende eckdaten:
- lage: für die immobilienbewertung ist die lage der immobilie entscheidend, denn lokal wie regional kann es wesentliche unterschiede geben. der bodenrichtwert gibt an, wie viel ein quadratmeter fläche durchschnittlich in einer bestimmten lage kosten kann. abweichungen sind hier möglich, denn auch der eigentliche standort beeinflusst die berechnung.
- standort: die immobilie liegt direkt an einer vielbefahrenen straße oder hat vor dem fenster hohe bäume, die kein licht durchlassen? auch ausblick, lichtverhältnisse oder die geräuschkulisse werden bei der bewertung berücksichtigt.
- immobilientyp: für die berechnung wird die art der immobilie herangezogen. handelt es sich um ein einfamilienhaus, ein mehrparteienhaus oder eine villa? dies spielt ebenso eine rolle für die immobilienbewertung wie die zahl und die aufteilung der zimmer.
- qualität: die bauqualität, der allgemeine zustand von dach, küche oder bad wirken sich auf die bewertung aus. luxuseinrichtungen wie ein kamin oder ein swimmingpool beeinflussen die preisermittlung zusätzlich.
- energieeffizienz: mit einem energieausweis kann die energieeffizienz einer immobilie nachgewiesen werden. je geringer der energiebedarf ist, desto besser ist es für den wert der immobilie, die späteren energiekosten und die umwelt.
drei verfahren um den objektwert zu ermitteln
in deutschland werden im wesentlichen drei verfahren für die wertermittlung für einen möglichen verkauf oder für die bank angewendet:
vergleichswertverfahren
das vergleichswertverfahren wird für die bewertung von unbebauten grundstücken oder bestehenden immobilien verwendet. es setzt voraus, dass unmittelbar beim zu bewertenden objekt ein vergleichbares liegt. der verkehrswert für den verkauf wird aus tatsächlichen kaufpreisen berechnet, die in der vergangenheit erzielt wurden. zu den durchschnittswerten pro quadratmeter werden etwaige zu- oder abschläge berechnet. eine große eigentümergemeinschaft kann einen abschlag mit sich bringen, eine umfassende modernisierung einen zuschlag. steht kein vergleichbares objekt zur verfügung, kann das vergleichswertverfahren nicht angewendet werden.
ertragswertverfahren
beim ertragswertverfahren errechnet sich der wert des objekts ausschließlich über die erzielbaren erträge. das ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei vermieteten und gewerblich genutzten objekten, wie z. b. mehrfamilienhäuser oder büro-und geschäftshäuser, durchgeführt.
sachwertverfahren
beim komplexen sachwertverfahren werden das grundstück und das gebäude separat bewertet. für die berechnung wird angenommen, wie viel es kosten würde, die immobilie aktuell herzustellen. der errechnete wert wird um die abschreibung bzw. alterswertminderung reduziert. grundstück plus gebäude, um den marktanpassungsfaktor ergänzt, ergeben den sachwert der immobilie.
objektbewertung in der baufinanzierung
wird eine immobilie mit einem darlehen finanziert, trägt der kreditgeber aufgrund der hohen kreditsumme ein risiko. um dieses risiko zu minimieren, sichert sich das kreditinstitut mit der eintragung von grundschulden in das grundbuch auf die immobilie ab. der beleihungswert orientiert sich am verkehrswert, die bank zieht in der regel davon einen sicherheitsabschlag von rund 10 % bis 15 % ab. kommt der kreditnehmer seinen zahlungspflichten nicht nach, kann das kreditinstitut die immobilie zum zeitpunkt einer möglichen zwangsversteigerung ermittelten wert zum verkauf bringen.