wann lohnt sich MIETEN ODER KAUFEN?

die meisten von uns wachsen in einer mietwohnung auf und ziehen auch, wenn sie flügge werden, in eine mietwohnung. zur mieten wohnen ist standard. die vorteile liegen klar auf der hand. als mieter bist du flexibel. du kannst die meisten mietverträge mit einer kurzen frist von einigen monaten wieder kündigen, um zum beispiel den stadtteil oder ort zu wechseln oder in eine kleinere oder größere wohnung zu ziehen. das fördert dich in deiner eigenen unabhängigkeit. du kannst auch ein haus mieten, die auswahl an verschiedenen objekten ist groß. in der regel sind die kosten vorhersehbar. du zahlst miete und meistens geringe nebenkosten und musst dich ansonsten nicht um die instandhaltung des objekts kümmern. größere reparaturen übernimmt der vermieter.

was dich dann aber schon treffen kann, sind unerwartete mietsteigerungen oder dass nebenkosten auf dich umgelegt werden. diese kannst du schlecht vorhersehen und dich auch in den allermeisten fällen nicht dagegen wehren. im schlimmsten fall bist du von einer eigenbedarfskündigung betroffen und musst schnell ausziehen. zwar ist deine persönliche unabhängigkeit groß, in sachen gestaltungsfreiheit bist du eingeschränkt. du kannst nicht so einfach etwas an deiner wohnung ändern, sondern brauchst immer die zustimmung deines vermieters und kannst meistens nur kleinigkeiten anpassen. mit renovierungsarbeiten würdest du eh deinem vermieter in die hände spielen und sinnlos geld ausgeben. auch leistest du durch deine mietzahlungen keinen beitrag zur altersvorsorge.

wenn die mieten steigen, stellt sich die frage: ist kaufen vielleicht langfristig doch besser als mieten? aber auch so träumen viele von den eigenen vier wänden, mit ausreichendem platz für die familie und einem schönen garten. andere wiederum wollen eine besonders geschnittene loftwohnung und eine frei stehende badewanne im bad. egal, welche wohnwünsche du hast, in der eigenen immobilie hast du die entscheidungsfreiheit. du kannst machen, was du möchtest und dein haus oder die wohnung jederzeit umgestalten. auch genießt du im eigenheim besonderen schutz. weder steigende mieten, noch eine eigenbedarfskündigung kann dir etwas anhaben. in den allermeisten fällen wirst du eine immobilienfinanzierung brauchen. auch die baufinanzierung ist kalkulierbar und planbar. dein eigenes heim dient dir als altersvorsorge. das haus oder die wohnung gehört dir, sobald du die immobilie abbezahlt hast. dort kannst du im alter mietfrei wohnen.

auch kaufen hat seine vorteile und nachteile. zwar entfällt für dich die miete, die nebenkosten sind beim eigenheim in der regel höher als beim wohnen zur miete. auch trägst du eine größere verantwortung. du bist für die instandhaltung verantwortlich und kümmerst dich um jegliche reparaturen. auf dich können unerwartete kosten zukommen, wenn etwas kaputt gehen sollte. gleichermaßen kannst du nie vorhersehen, wie sich der immobilienwert entwickeln wird, was dich interessieren dürfte, wenn du die immobilie als geldanlage siehst. solltest du eine finanzierung brauchen, musst du kaufnebenkosten wie grunderwerbsteuer, notar- und grundbuchkosten oder möglicherweise gebühren für einen makler entrichten. da die nachfrage nach immobilien groß ist, kann deine suche etwas dauern. sehr offensichtlich und für viele gar kein nachteil ist, ist die ortsgebundenheit. du solltest dir sicher sein, wo dein lebensmittelpunkt in den nächsten jahren und jahrzehnten liegen soll.

ob du kaufen oder doch lieber zur miete wohnen bleiben solltest, musst du aus deiner persönlichen situation heraus entscheiden. die pros und cons für mieter und käufer haben wir in den ersten zwei fragen auf dieser seite zusammengefasst. wer jahrelang viele euro pro quadratmeter wohnfläche bezahlt, kommt zwangsläufig zur frage, ob nicht eine eigentumswohnung oder ein haus günstiger wäre. aus finanzieller sicht fahren immobilienkäufer häufiger besser als mieter. wenn du die finanzierung zurückgezahlt hast, gehört die immobilie dir. als mieter zahlst du unentwegt die miete weiter.

vertrauen ist gut, kontrolle ist besser. unser mieten oder kaufen rechner schafft fakten. die kosten deiner miete vergleicht der rechner mit den kosten, die beim kauf einer immobilie entstehen würden. denn es reicht leider nicht, die miete mit der höhe der kreditrate zu vergleichen. ein immobilienkauf lohnt sich nicht nur, wenn die beiden werte vergleichbar oder die kreditrate niedriger ist. es gibt unterschiede bei den nebenkosten, außerdem müssen neben dem immobilienpreis auch die kaufnebenkosten und andere werte berücksichtigt werden. mithilfe des online-rechners kannst du ausrechnen, was sich für dich mehr lohnt.

bei einer der wichtigsten lebensentscheidung hilft dir unser mieten oder kaufen rechner. aus deinen angaben kalkuliert unser online-rechner einen vergleichszeitraum. der rechner zeigt dir für diese zeitspanne die gesamtmiete im vergleich zu den gesamtkosten für den kauf. du kannst die finanzielle belastung vergleichen und auf einen blick sehen, welchen finanziellen vor- und nachteil ein kauf bringt. folgende angaben brauchst du:

• kaltmiete in euro pro monat
• erwartete mietsteigerung (optional)
• kaufpreis
• gebundener sollzinssatz
• rückzahlung (tilgung oder rate)
• höhe des einzusetzenden eigenkapitals
• unterstellte wertsteigerung des objekts (optional)
• nebenkosten beim kauf (optional)
• sonstige kosten beim kauf (optional)
• instandhaltungskosten (optional)
• erwarteter anstieg der instandhaltungskosten (optional)

schritt eins – wie hoch ist deine monatliche miete: für die kalkulation ist die aktuelle miete, genauer gesagt, die kaltmiete in euro im monat, anzugeben. es handelt sich dabei um den reinen mietpreis, ohne kosten für strom, heizung oder wasser.

schritt zwei – weitere angaben, wie deine erwartete mietsteigerung: viele vermieter erhöhen laufend die kosten für miete. eine jährliche mietsteigerung ist keine seltenheit. für die berechnung solltest du dies berücksichtigen. in den vergangenen jahren lag die deutschlandweite durchschnittliche erhöhung bei rund 2 prozent.

schritt drei – kaufpreis der immobilie: für die gegenüberstellung ist der kaufpreis für haus oder wohnung von großer bedeutung. würdest du lieber selbst ein haus bauen, musst du hier die summe aus grundstücks- und baukosten angeben.

schritt vier – gebundener sollzinssatz: bei einer finanzierung wird ein sollzins vereinbart, der für einen bestimmten zeitrahmen fix ist. der gebundene zinssatz soll verhindern, dass sich bei einer langfristigen finanzierung der zinssatz zum schaden des kreditnehmers ändert.

schritt fünf – rückzahlung, wähle zwischen anfänglicher tilgung oder gewünschter rate: deine rate besteht aus zins und tilgung, den kreditkosten und der rückzahlung. bei diesem punkt kannst du wählen, ob du mit einer anfänglichen tilgung in prozent oder einer rate in euro rechnen möchtest. der anfängliche tilgungssatz definiert, welchen prozentsatz der darlehenssumme du im ersten jahr zur tilgung deiner finanzierung aufbringen möchtest. aus dieser angabe und den vereinbarten zinsen ergibt sich die monatliche rückzahlungsrate. alternativ kannst du eine monatliche finanzierungsrate in euro angeben. diese sollte gut durchdacht sein und dein budget nicht übermäßig belasten.

schritt sechs – höhe der einzusetzenden eigenen mittel: im idealfall verfügst du für den kauf von wohnung oder haus über etwas eigenkapital. jeder eigene euro, den du in die finanzierung einbringst, reduziert deine kreditsumme. du musst weniger geld für zinsen aufwenden und kannst die finanzierung früher abbezahlen.

schritt sieben – weitere angaben, wie die unterstellte wertsteigerung der immobilie: bei einer immobilie kannst du davon ausgehen, dass der wert im laufe der zeit steigt. fehlt dir ein erfahrungswert, kannst du als richtwert eine höhe von 1,5 prozent pro jahr berechnen.

schritt acht – weitere angaben, wie die höhe der kaufnebenkosten: beim immobilienkauf fallen zusätzlich zum kaufpreis weitere gebühren an. berücksichtige kosten für notar, grundbucheintragung, schätzungen oder bearbeitungsgebühren.

schritt neun – weitere angaben, wie sonstige kosten: unter umständen sind schon bei kauf zusätzliche ausgaben für renovierungen oder modernisierungen absehbar. als richtwert kannst du mit einem prozent des objektwerts rechnen.

schritt zehn – weitere angaben, wie instandhaltungskosten: welche sonstigen kosten kommen bei der immobilie pro jahr auf dich zu? während in einer mietwohnung weitgehend der vermieter für die instandhaltung des objekts zuständig ist, fällt diese aufgabe beim eigenheim dem besitzer zu. denn eine immobilie hat nach vielen wohnjahren nicht mehr denselben wert wie beim erstbezug. dem verfall solltest du entgegenwirken.

schritt elf – weitere angaben, wie der erwartete anstieg der instandhaltungskosten: je älter eine wohnimmobilie ist, desto größer ist der finanzielle aufwand für die instandhaltung. als faustregel gilt eine steigerungsrate von 2 prozent an.

auf die frage, ob du mieten oder kaufen solltest gibt es keine pauschale antwort. es hängt zum einen von deinen persönlichen präferenzen ab. zum anderen kannst du nie genau vorhersagen, wie sich alles weiterentwickeln wird. folgendes aber deutet auf einen günstigen kauf hin:

• ein haus oder eine wohnung zu kaufen ist dann günstiger, wenn das verhältnis zwischen kaufpreis und miete bei ähnlich großen und ausgestatteten immobilien in gleicher lage aussichtsreich ausfällt. unser kaufen oder mieten rechner gibt dir aufschluss darüber. eine überteuerte wohnimmobilie zu kaufen macht in finanzieller hinsicht oftmals wenig sinn. da kann mieten durchaus günstiger für dich sein.


• wenn der mietpreisindex steigende mieten vorhersagt, ist kaufen statt mieten oft die bessere option sein. kaufen kann in manchen kreisen günstiger als mieten sein, wenn der wohnungsmarkt sich außerdem positiv entwickelt und die wertsteigerung ankurbelt.


• du kannst dir eine finanzierung einer immobilie locker leisten? dann ist kaufen die bessere option, in den allermeisten fällen. wenn du auch noch genug eigenkapital für die nebenkosten und zukünftige reparaturen hast, kannst du durch einen kauf langfristig geld sparen.

ob du mieten oder doch lieber kaufen solltest, ist nur die erste von vielen entscheidungen, die du bei deinem weg, eine immobilie zu erwerben, treffen wirst. es gibt einige wichtige faktoren, die du zusätzlich berücksichtigen solltest, wenn du eine finanzierung benötigst:

• bevor die entscheidung für den kauf eines hauses fällt, solltest du dich ehrlich fragen, ob du dir die vollständige rückzahlung einer finanzierung leisten kannst. mit unserem budgetrechner kannst du herausfinden, was deine immobilie kosten darf und wie hoch der kredit ist, der für dich in frage kommt. du findest auch tipps dazu, wie du dir mehr leisten kannst.


• achte darauf, wie sich die kaufpreise und mieten in deiner region entwickeln, damit du eine günstige immobilie findest. beobachte auch, wie die künftige situation auf dem wohnungsmarkt sich entwickeln könnte. denn das wirkt sich auf den immobilienwert aus.


• ein haus oder eine wohnung sollte selbstverständlich gut zu dir passen. oft spielt auch der immobilienpreis eine rolle, für oder gegen die wahl einer bestimmten wohnung oder eines hauses. wählen aber am besten einen guten standort aus, damit das gebäude nicht unnötig an wert verliert.


• du musst ausreichend finanzielle mittel für dein wohnprojekt aufbringen. nicht nur ein stabiles einkommen ist wichtig, um die monatliche belastung durch die immobilienfinanzierung stemmen zu können. auch solltest du über eigenkapital verfügen. mindestens 25 bis 30 prozent des kaufpreises samt nebenkosten solltest du aus eigener hand zahlen können. denn wenn du eigenes geld in die finanzierung einbringst, kannst du die höhe des aufgenommenen kredits verringern und einen bessere sollzinssatz erhalten.


• du solltest langfristig planen. wenn du deine wohnimmobilie nach wenigen jahren wieder verkaufen willst, verlierst du möglicherweise geld. unter umständen musst du sogar eine strafe für die vorzeitige rückzahlung deiner finanzierung zahlen. gleicherweise sind die meisten finanzierung so angelegt, dass nach ende der sogenannten sollzinsbindung eine restschuld bleibt, die du bezahlen oder weiter finanzieren musst.


• weder die entscheidung für mieten und kaufen, noch die entscheidung für ein finanzierungsangebot solltest du leichtfertig treffen. vergleiche viele angebote miteinander – paloo hilft dir mit dem baufinanzierungsvergleich weiter damit du eine günstige finanzierung findest.


• pflege deine wohnimmobilie und denke daran, dass früher oder später eine modernisierung anstehen könnte. in den traum vom eigenheim zu investieren, erhöht in zukunft nicht nur den wohnkomfort, du wirst so auch den wert steigern. solltest du später einmal den verkauf der immobilie planen, kannst du sie so zu einem besseren preis verkaufen.