welche ZINSBINDUNG ist in der Baufinanzierung RICHTIG?

die zinsbindung oder auch sollzinsbindung ist sozusagen eine garantie für dich als darlehensnehmer, dass sich während eines bestimmten zeitraumes der vereinbarte zinssatz deines darlehens nicht ändern wird. der zinssatz wird für eine gewünschte zeitspanne festgeschrieben.

bei beispielweise 10 jahren zinsbindung kann dein kreditgeber den zinssatz deiner baufinanzierung zehn jahre lang nicht anpassen, egal wie hoch die zinsen auf dem zinsmarkt sind. du darfst den zeitraum übrigens nicht mehr der gesamten laufzeit verwechseln. das darlehen wird innerhalb der zinsbindung eines immobiliendarlehens meistens nicht abbezahlt, außer es handelt sich um ein volltilgerdarlehen. nach ablauf der zinsbindung bleibt bei den meisten bauherren und immobilienkäufern eine restschuld übrig, die entweder an den jeweiligen darlehensgeber zurückgezahlt oder weiter finanziert werden muss.

10 oder 20 oder sogar 30 jahre und noch mehr – bei der dauer der zinsfestschreibung gibt es viele varianten und auch individuelle zeiträume von nur wenigen jahren. die wahl der richtigen zinsbindungsfrist fällt dir und den allermeisten kreditnehmern nicht ohne ursache so schwer. variable zinsen, die sich an den marktzins anpassen sorgen zwar für flexibilität, schützen dich aber nicht vor plötzlich steigenden zinsen. deswegen werden finanzierungen mit zinsbindungsfristen von den meisten häuslebauern und immobilienkäufern bevorzugt.

es klingt zunächst einmal verlockend, eine möglichst lange zinssicherheit festzumachen. so hast du eine von anfang bis ende vorhersehbare finanzierung. umso länger du dir zinsen sichern lässt, umso höher ist meistens der zinsaufschlag. die am häufigsten gewählte und empfohlene frist sind 10 jahre. denn diese zeitspanne bietet eine hohe sicherheit, ohne dass die zinsen zu hoch ausfallen.

die richtige zinsbindung ist für jeden kreditnehmer und jede darlehenssumme eine individuelle wahl. unser sollzinsbindungsrechner zeigt dir durch den vergleich verschiedener zinsbindungsfristen, zu welchem zinssatz du bei einer kürzeren zinsbindung eine anschlussfinanzierung abschließen müsstest, um auf die gleiche restschuld wie bei der längeren sollzinsbindung zu kommen. mit dem berechnen-button erhältst du innerhalb weniger sekunden deinen vergleich der zinsbindungen.

der rechner geht davon aus, dass die finanzierung bei der kürzeren sollzinsbindungsvariante zum gleichen zeitpunkt wie die finanzierung der längeren bindung abgeschlossen ist. auch die restschuld am ende der zinsbindung ist bei beiden varianten gleich. als ergebnis wird eine zinsschwelle angezeigt, die bei der nachfolgenden finanzierung nicht überschritten werden sollte. welche der beiden möglichkeiten besser für deine finanzierung geeignet ist, hängt von deiner zinseinschätzung und persönlichen risikobereitschaft ab. die richtige wahl also stark von dir selbst abhängig. du wägst ab und entscheidest: diese zinsbindung ist sinnvoll für mich.

bei diesem online rechner geht es darum, die verschiedenen möglichkeiten der zinsbindung zu vergleichen. diese ist ein fixer bestandteil des kredits für immobilien und garantiert dem kreditnehmer den vereinbarten zinssatz für viele jahre. wenige schritten sind für die beispielrechnung notwendig:

• schritt 1: gib die kreditsumme ein. im besten fall weißt du schon, wie hoch der kaufpreis und die nebenkosten sind. nutze andernfalls unseren budgetrechner für eine erste einschätzung.


• schritt 2: gib den tilgungssatz oder die rate vor. beim abschluss des darlehens wird neben der sollzinsbindung auch die anfängliche tilgung fest vereinbart. diese bildet gemeinsam mit den zinsen deine monatliche rate. je höher die tilgung ist, desto schneller sinken restschuld und zinsen. empfohlen wird deshalb eine anfängliche tilgung von mindestens 2 bis 3 prozent. oder trage deine monatsrate ein. stelle alle einnahmen deinen ausgaben gegenübergestellt, um herauszufinden, was dir monatlich zur verfügung steht. einen teil davon bringst du in die kreditrate ein.


• schritt 3: unter diesem punkt bietet dir der sollzinsbindung rechner zwei berechnungsvarianten die zinsbindungsdauer betreffend. du kannst ein lange sollzinsbindungsfrist einer kürzeren gegenüberstellen.


• schritt 4: hier ist der zu erwartende, gebundene sollzinssatz gefragt. hast du noch kein konkretes angebot, kann der baufinanzierung vergleich von paloo dir einen raschen und unverbindlichen überblick über die momentane zinsmarktsituation geben.

eine kurze sollzinsbindung hat den vorteil, dass der sollzins und damit auch die monatliche rate günstiger ausfallen. ist das zinsniveau hoch und geht die tendenz hin zu sinkenden zinsen, empfiehlt sich eine kurze zinsbindungsdauer. je höher dabei die zinsen sind, desto kürzer sollte die zinsbindung sein. kurz meint etwa 3 bis 5 jahre. die danach benötigte anschlussfinanzierung kann dann womöglich zu besseren konditionen vereinbart werden. bereits nach wenigen jahren profitierst du so von niedrigen zinsen. was du bedenken musst: am zinsbindungsende hast du eine höhere restschuld. auch kann dir niemand garantieren, dass sie hypothekenzinsen in der zwischenzeit sinken werden.

grundsätzlich ist eine möglichst lange zinsbindung vorteilhaft, wenn du dir eine hohe zinssicherheit wünschst und keinen finanziellen spielraum hast, was deine kreditrate angeht. je länger die sollzinsbindung aber geht, desto teurer wird es in der regel insgesamt für dich. darlehen mit der längeren zinsbindungsfrist lassen sich die banken mit einem zinsaufschlag bezahlen. deswegen ist eine lange zinsbindungsfrist ab 15 jahren empfehlenswert, wenn das allgemeine zinsniveau gerade niedrig ist und du mit höheren zinsen in der zukunft rechnest. da niemand die zinsentwicklung genau vorhersagen kann, bleibt immer ein restrisiko bei der deiner wahl. wenn du die lange zinsbindung mit einer hohen tilgung kombinierst, damit am ende der zinsbindung keine allzu hohe restschuld bleibt, kannst du dich etwas absichern.

obwohl die zinsbindung in der regel zwischen 5 und 15 jahre dauert, sind viele immobilienkäufer nach ablauf der frist nicht schuldenfrei. die restschuld zum ende der zinsbindung muss danach bei der bank beglichen werden. die summe kann allerdings auch mit einer anschlussfinanzierung weiter finanziert werden. für diese wird ein neuer zinssatz vereinbart. wie hoch dieser maximal sein sollte, um nach ablauf der zinsbindungsfrist mit derselben restschuld wie bei langen zinsbindungen dazustehen, zeigt dir unser zinsbindung rechner ebenfalls.

du kannst auch trotz langer zinsbindung sozusagen eine zinsbindung kündigen. wenn seit deiner vertragsschließung mehr als 10 jahre vergangen sind, erlaubt dir das im § 489 bgb verankerte sonderkündigungsrecht, die bestehende baufinanzierung zu kündigen. du kannst das darlehen ganz oder nur teilweise ablösen, ohne dass die bank eine vorfälligkeitsentschädigung verlangt. auch wenn du eine zinsbindung von 20 jahren oder mehr vereinbart hast, ist das möglich.

zum ablauf des zehnten jahres kannst du unter einhaltung einer sechsmonatigen frist den vertrag kündigen, um dein darlehen zu aktuellen zinsen bei einer anderen bank umzuschulden. so kannst du dich nicht nur günstigere zinsen für deine anschlussfinanzierung sichern, sondern z.b. auch andere konditionen wie eine optimale zinsbindung vereinbaren.